Präzisere Grundlage für Vergleichsmieten / 93.000 Adressen neu geordnet
FRANKFURT - Frankfurts Wohnlagen werden künftig genauer bewertet: Mit der neuen Wohnlagenkarte für den Mietspiegel 2026 ordnet die Stadt rund 93.000 Adressen erstmals einer von zehn Wohnlagenkategorien zu. Die Karte ist die „Karte des Monats Juli" im Geoportal Frankfurt und bildet eine wichtige Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ansicht oben (zur vollen Größe anklicken): Gleicht einem kreativen Kunstwerk, die Darstellung der Wohnlagenkarte von Frankfurt setzt aber auf fundierten Berechnungen auf. Screenshot: Stadt Frankfurt
In Frankfurt wohnen rund 80 Prozent der Haushalte zur Miete. Die Wohnlage zählt dabei zu den wesentlichen Faktoren für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit dem Mietspiegel 2026 stellt die Stadt das Verfahren zur Einstufung der Wohnlagen grundlegend um. Bislang wurden Frankfurter Adressen in acht Wohnlagenkategorien eingeordnet, die jeweils zusätzlich zwischen zentraler und nicht zentraler Lage unterschieden. Künftig erfolgt die Zuordnung eindeutig zu einer von zehn Wohnlagenkategorien. Der Faktor Zentralität ist dabei bereits in die Einstufung integriert.
Neue Grundlage zur Bewertung
Neu ist vor allem die Grundlage der Bewertung. Während die Wohnlage bislang auf einer Gesamtbewertung des Gutachterausschusses für Immobilienwerte beruhte, fließen nun messbare Merkmale des Wohnumfelds in die Berechnung ein. Dazu gehören unter anderem Bebauungs- und Bevölkerungsdichte, die Erreichbarkeit und Zentralität, die Infrastruktur, die Nahversorgung sowie der Grad der Begrünung. Nach Angaben der Stadt wurden nur solche Faktoren berücksichtigt, deren Einfluss auf die Miethöhe statistisch nachgewiesen und dauerhaft belegt werden konnte.
Durch die neue Methodik soll die Zuordnung einzelner Adressen präziser und nachvollziehbarer werden. Auch Unterschiede innerhalb eines Stadtteils lassen sich dadurch besser abbilden. Gleichzeitig sollen Über- oder Unterschätzungen einzelner Wohnlagen vermieden werden. Die Stadt verweist darauf, dass das Verfahren den Vorgaben der Mietspiegelverordnung des Bundes entspricht. Diese sieht vor, dass vor Ort feststellbare Merkmale des Wohnumfelds stärker berücksichtigt werden als Bodenrichtwerte.
Nur geringfügige Änderungen für Mieter und Vemieter
Für Mieter sowie Vermieter ändert sich die Anwendung des Mietspiegels nur geringfügig. Im Geoportal kann die jeweilige Adresse gesucht und die zugehörige Wohnlagenkategorie abgelesen werden. Wer den Online-Mietspiegel-Rechner nutzt, erhält die passende Kategorie nach Eingabe der Adresse automatisch.
Die Stadt weist darauf hin, dass einzelne Adressen im Vergleich zum Mietspiegel 2024 einer anderen Wohnlagenkategorie zugeordnet sein können. Hintergrund sei ausschließlich das neue Berechnungsverfahren. Eine veränderte Einstufung bedeute daher keine Auf- oder Abwertung eines Quartiers. Die Wohnlage sei zudem nur einer von mehreren Faktoren, die die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen.
Das Verfahren zur Ermittlung der Wohnlagen ist nach Angaben der Stadt vollständig in der Dokumentation zum Mietspiegel 2026 beschrieben. Die neue Wohnlagenkarte ist als „Karte des Monats Juli" im Geoportal Frankfurt abrufbar.
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MAXLOK-Fakten
- Rund 93.000 Frankfurter Adressen wurden für den Mietspiegel 2026 neu einer von zehn Wohnlagenkategorien zugeordnet.
- Die Einstufung erfolgt erstmals anhand messbarer Umfeldfaktoren wie Infrastruktur, Begrünung, Zentralität sowie Bebauungs- und Bevölkerungsdichte.
- Das neue Verfahren soll präzisere und nachvollziehbarere Ergebnisse liefern und entspricht den Vorgaben der bundesweiten Mietspiegelverordnung.
- Abweichungen gegenüber dem Mietspiegel 2024 sind möglich, stellen laut Stadt keine Auf- oder Abwertung eines Stadtteils dar.
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Quellen: Presse- und Informationsamt Frankfurt,